부동산 투자에 많은 방법이 있지만 노후된 주택을 철거하고 새로운 주택을 짓는 사업이 수익성이 좋습니다. 그래서 부동산 활황기에는 재개발 입주권 및 권리분석 등 투자가 활발했었습니다. 이런 사업을 재개발이라고 합니다. 어떤 의미이고 단계를 거치는지 설명드리도록 하겠습니다.
[목차]
1. 재개발의 개념, 재건축과의 차이점
재개발은 낙후된 지역을 개발하는 사업이며 도로, 수도, 아파트 등 인프라를 새로 구축하는 사업을 뜻합니다. 일반적인 개발과는 다르게 정부에서 진행하는 경우가 많아 공공 개발의 성격을 띕니다. 보통 재개발을 이야기할 때 재건축과 재개발을 같이 얘기하는 경우가 많은데 이는 다른 의미입니다. 차이점으론 재개발은 주변 인프라까지 개선하는 사업을 말하지만 재건축은 해당 건축물만 새로 짓는 것을 의미합니다. 재개발의 경우 예를 들어 건축물을 끼고 있는 도로가 차가 다니기 어렵다고 하면 건물을 신축하는 사업외에 도로도 넓히는 사업을 하게 된다는 의미입니다. 참고로 재개발의 범위가 더 커서 도시 단위의 사업을 발전하면 이는 뉴타운 사업이 될수도 있습니다.
2. 재개발 권리분석
기존 건축물을 철거하고 새로운 건물을 건축하기 때문에 기존 건축물의 권리는 없어지고 대신 새 건물에 대해 권리를 받게됩니다. 철거시점, 앞으로의 건물에 가질 권리에 대해 공식적으로 지정되는 기산일을 권리산정기준일이라고 합니다. 기존 주택에 대해 등기를 받은 주택이 이후 입주권 받을 대상이 되며 기산일 이후 지어지면 대신 현금으로 보상받게 됩니다. 이를 현금청산 이라고 합니다. 때문에 정확한 권리 분석을 통한 투자가 중요합니다. 잘못된 분석으로 인해 현금청산 대상이 될 수도 있습니다. 수익은 새 건축물에 대한 권리, 즉 분양권 등으로 실물화 될 때 가장 크기 때문에 현금만 받고 투자를 할 수 없는지 잘 확인해야 합니다.
3. 재개발 종류
재개발은 노후화된 도심을 상업 및 업무 지구로 개발하는 도심재개발, 주거환경 개선 및 공공시설을 정비하는 주거지역재개발, 노후 산단이나 시장 시설을 개선하는 산업지역재개발이 있습니다. 여기서에 추가로 재개발들의 사업 방식이 각각 다르게 됩니다. 첫째 보전재개발입니다. 건물은 노후되었지만 철거 수준은 아니거나 보존할 가치가 있다면 유지관리 수준으로 하는 재개발입니다. 지역 내 원형이 보존되는 방식으로 개발됩니다. 둘째 수복재개발입니다. 노후 건축물과 시설만 선택적으로 개발하는 방식입니다. 셋째 전면재개발입니다. 기존 건축물과 시설을 모두 철거하고 일대를 새로 개발하는 것입니다. 투자자가 가장 많은 관심을 가지는 개발이 전면재개발입니다.
4. 재개발 사업 절차
재개발에 추구하고자 하는 방식은 낮은 용적률의 주거지역을 높은 용적률의 주거단지로 개발하는 것입니다. 예를 들어 2층짜리 집을 철거하고 30층 아파트를 짓는다고 하면 철거비, 건축비 등의 비용을 분양금으로 충당하여 건축자 입장에서는 사업성이 좋고 조합원 입장에서는 추가 분담금 부담이 가장 적습니다. 그래서 사업성이 좋은 단지는 조합원이 추가분담금을 거의 내지 않고 개발되는 경우도 있습니다.
재개발 사업 순서는 정비구역 계획 및 수립, 사업시행단계, 관리처분계획단계, 완료의 크게 4단계로 나눌 수 있습니다. 광역자치단체에서 재개발 지역을 고시하고 정비계획을 수립합니다. 정비구역 승인을 받으면 재개발 사업을 할 지역인 것이 확실해집니다. 그 다음 소유자 3분의 2이상이 동의하면 조합설립이 가능합니다. 사업시행인가는 재개발에 대한 상세한 안을 지자체에 제안하고 이를 검토하고 승인하는 단계입니다. 여러 안을 놓고 사업을 검토하고 수정하기도 합니다. 이 단계에서도 역시 주민들의 갈등을 잘 조정해야 합니다. 하지만 공공성을 위해서 잘 헤쳐나가야 하는 절차입니다. 관리처분계획은 사업시행시 쓰일 자금을 정산합니다. 추가분담금 및 청산을 받아 권리 관계를 정리한 후 철거 계획으로 인한 이주가 실시됩니다. 터무니없는 높은 분양가로 인해 기존 살고 있던 주민의 반발에 부딪히는 경우도 있으나 분양가를 낮춰주든지 청산금(보상금)을 받고 나가는 경우가 일반적입니다. 완료단계는 해당 지역 분양 및 준공인가를 승인 받고 입주를 하게 되는 단계로 재개발 과정의 마지막 단계입니다.
이와 같이 재개발 사업을 전반적으로 이해하고 재테크의 한 방법인 부동산 투자에도 접근하는 것도 좋은 투자 방식이 될 수 있을 것입니다.